もっつの効率的で妥当なブログ

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“エセFPもっつ”がマイホーム購入の相談を受けてきました

こんにちは、もっつです。

個人的にFP2級と宅建士の資格を持っている私もっつ。だからと言って、仕事で使う事も大してそれらしいこともせず、なんなら周りには黙ってるくらいの私なのですが…今回、学生時代の友人から「マイホーム購入の相談」を受けました。

今日は、そんな学生時代の友人のマイホーム購入の相談を受けた話を、書き綴ってみたいと思います。

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相談主の状況

相談を受けた主である友人は、こんな感じの状況でした。

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  • 夫(友人・35歳)、妻(35歳)、子2人(10歳、6歳)の4人家族
  • 友人は電力系会社に勤務、年収800万、妻は自営業で年収100万、頭金は500万円ほど
  • 希望物件は、新築・土地付き一戸建て(土地30坪・注文住宅)、場所は茅ヶ崎市(最寄り駅は徒歩25分)
  • ハウスメーカー(ヘー◯ルハウス)の直近見積は、「土地2,500万、建物3,300万、物件価格 計5,800万円」

……

だいたいこういう相談を受ける時は、買うことは既に決めていて、背中を押してほしいというパターンが非常に多いです。今回も、まさにそんな雰囲気でした。ただ、友人は、ハウスメーカーと打合せを重ねる中で、どんどん希望額からオーバーする見積額を出されていて、もはや判断能力が低下していた状態。そんな中の相談でした。

…まあ、実は「マイホームの相談」というのはただの名目であって、実質はプチ同窓会だったんですけどね。二人で終始お酒をかっくらいながらワイワイとやっていた感じです。

さて”エセFP”としてどうするか…?

エセFPではあれど、相談を受けている以上はプロのつもりで真摯に向き合うべきですね。しかし、酒を飲みながら口頭の説明ですと、アドバイスがとっ散らかるのも可哀そうですから、私は、事前に“レジュメ”を用意しました。

相談前に自作のレジュメを用意するなんて、こんな顧客思いのFPいないでしょ?FPで大事なことは「顧客の利益を最優先」ですからね。

…実は、相談前の2日前、夜勤をしていてクッソ暇だったので、お遊び半分・本気半分で作ったものなんですけどね。レジュメとしては、こんな感じでまとめました。

ステップ1:「返済負担率」から買える価格帯をつかもう

ステップ2:物件選びは「立地」がすべてだ

ステップ3:不動産屋との交渉は「戦争」だ

ステップ1:「返済負担率」から買える価格帯をつかもう

どんなに魅力的な物件でも、無茶なローンを組んだら、ローン返済“だけ”の人生に陥ってしまいます。ですから、無理のない「返済負担率」を設定して、そこから逆算して物件価格帯を定める…という方法を提案しました。

具体的には、まずこんな感じでザックリと条件設定します。

  • 夫婦の収入は「手取り月収50万(※ボーナス非考慮)」とする
  • 65歳まで働くと想定し、「返済期間30年」とする
  • 返済負担率は=20%」と設定、月々のローン返済は10万(50万×20%)とする。
  • ローン金利は、とりあえず安全側に「返済金利1.5%」とする
  • とりあえず「頭金0円」とする

こんな感じで条件設定したら、SUUMOの住宅ローンシミュレーターを使います。「返済期間30年」「返済金利1.5%」「頭金0円」として、月々の返済金額が10万円になるように、シミュレーターをぐりぐりといじってみます。

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すると「2,910万円」とでます。つまり、これがフルローンで借りても大丈夫そうな金額…という感じです。もし別途頭金があれば、そのまま足し算すればOK。つまり、頭金が500万あるなら、2,910万+500万≒3,500万円くらいの物件が買える、といことですね。

……

ポイントとしては、“手取りベース”かつ“ボーナス払い無し”として「返済負担率=20%」を目指すことです。これは“かなり安全側”にみた設定ですが、私としては、これくらいにしといた方が、日々の暮らしにゆとりが生まれると考えているからです。また、将来の就労状況もどうなるか分かりませんからね。ちなみに、私のローン返済もこれくらいの返済設定になっています。

一般的に「返せる額と借りれる額は違う」と言われます。どう考えてもキツめなローン計画でも、銀行や不動産屋はイケイケドンドンでGOを出してしまいます。なので、交渉相手に言いくるめられないよう、まずは自分自身の“身の程”というものをしっかり見極めて、明確なボーダーラインを設定することを推奨したわけです。

ステップ2:物件選びは「立地」がすべてだ

ひとえにマイホームといっても、不動産は「土地」と「建物」でくっきり概念が分かれます。建物なんていくらでも後からやり直しがききますが、土地はやり直しがききません。だからこそ「土地(つまり立地)」に価値を見出した家選びをすることを推奨しました。

そもそも「建物」は経年劣化する代物。不動産鑑定の世界でも、木造戸建ての“法定耐用年数” は22年であり、どんなに最初は立派な新築戸建でも30年たったら建物価値は急落します。ですから、物理的に経年劣化をしない「土地」そのものに価値を見出した物件選びをした方が、失敗はしにくくなるわけです。

具体的なポイントは「鉄道インフラ」と「立地適正化計画」です。

兎にも角にも「鉄道インフラ」の存在は絶大です。駅チカの土地は高くて遠いと安い、これが主要駅(特急停車駅や乗換駅)と各駅停車駅でも微妙に格差がある…。普通に考えても「そりゃそうだろうよ」という性質が、国税庁が定める全国路線価マップを見れば、それが体感的にデータとして把握できます。買う側にとって当然駅チカは便利ですが、大げさに言うと、官公庁も“駅チカは資産価値が高い”と公式に定めているワケですね。

「立地適正化計画」というのは、法律に基づいて各市区町村が独自に作成している街づくり計画で、役所のHPで公表されています。早い話が「この地区は重要な地区」「この地区は役に立たないゴミ地区」等と区分けしている資料でして、つまりは資産価値が高くなりそうな立地の“ヒント”を、役所が直々に教えてくれるワケですね。

……

これらの資料を勘案すると、結局はなるべく需要の高い主要駅に近い物件を選びましょうというありきたりな話に集約するわけです。では、具体的にどれくらい駅チカが良いかというと、駅徒歩15分以内を死守といった感じ。駅徒歩15分以内というのは、一般の人がSUUMOやHome’s等の検索サイトを使って最も検索アクションを起こすレンジです。理想としては、主要駅まで15分以内、そうでない駅なら10分以内は目指したいところですね。

ステップ3:不動産屋との交渉は「戦争」だ

例えば、コンビニで100円の缶コーヒーを買うとします。レジに行って『この缶コーヒーの価値は90円が妥当だ!俺は90円しか払わんぞ!』等と言ったら、どうなると思いますか?たぶんキチ◯イ認定されて警察に突き出されるのが関の山でしょう。しかし、不動産売買の世界では、こういった指値(※買う側が値段を決める事)が割と成立します。5000万円の物件価格を提示され『ウチは4500万しか払えんわ!ボケェ!』と言っても、警察に突き出されることはありませんし、ある程度は話を聞き入れてくれます。むしろ不動産売買は指値交渉が基本と思っとくくらいでも方が良いと思います。

次に、不動産屋は通常は土地+建物をワンセットで売って会社の利益を得ますが、「土地価格」は国税庁地価公示でバッチリ定まってしまうので、不動産屋が好き勝手に値段をイジれません。そうなると、不動産屋は「建物価格」の中に、経費分や利益分を“上乗せ”する考えの方が、売上高を確保しやすいワケです。イメージで、建物価格+20%程度を上乗せしていると考えれば、10%~15%の値引き交渉は可能です。というか、マイホームなんて販売価格の10%引きで買えるもの…という腹積もりでいた方が良いのかもしれません。

また、中古物件なら市場の滞留期間(つまり売れ残り期間)、新築物件ではディベの会社の決算時期をチェックします。つまり、売る側の“売り急ぎ具合”を探ります。売り急ぎの兆候が見られれば、優位な立場で交渉ができ、ちょっと無茶な値引き交渉でもOKになる可能性もあります。

不動産屋だって交渉のプロです。相手のペースに丸々乗っかってはいけません。逆に、実際に交渉する営業担当なんて、コキ使ってナンボです(こんなこと言うと不動産業界の方に怒られそうですが…)。こちとら“家族の人生”を背負っているわけですから、気を使ってはいけません。昼夜も平日土日もなく、気になるところはどんどん電話しましょう。担当者が困るような際どい要求をビシバシ投げつけて、何度も本社に確認の電話をさせましょう。

相談の結果、友人のマイホーム購入はどうなったか…

私が相談を受けた翌日、友人は再度ヘー◯ルハウスの営業担当者と打合せをしたようです。

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結果的には契約は破談になったそうです。

そりゃそうですよ…世帯年収に対して物件価格が高すぎでしたもん。

実は、友人とヘー◯ルハウスの担当者のやり取りには前段の裏話がありまして…

一番最初の見積で建物価格3,000万円(税込)と提出を受けてたのに、後になって『すみませ~ん。あれ、実は税抜価格でした~』と言ってきたそうです。つまり300万の過少ミス。凡ミスにせよ意図的にせよ、中々酷いですね。

また、『今ご契約ですと、太陽光発電システムもセットでついてきますよ~』と言ってきたそうですが、見積書をよく見ると、“明細レベル”の細かい所で、工事費120万円分がシッカリ計上されていたそうです。

いやぁ…ひどいですね、ヘー◯ルハウス。こう言っちゃなんですが、友人としては、契約が破談になって少し安心しました。

おわりに

友人の相談を受けながら、私自身が2017年にマイホームを買った時のことをつい思い出してしまいました。やはりマイホームの購入って“ドラマ”ですよね。どんなに借家で生きてく方がコスパが良いと言われたって、やっぱりマイホームってロマンでありドラマですよ。

マイホームの購入を検討するのって、実は“孤独”なんですよね。私もそうでしたが、何せフラットな立場で相談できる相手が少ないですから。それに、先々の長い借金返済とロマンが混在しますから、どうしても意志が揺らいで判断能力が鈍ってしまいますし。

私が友人に伝授した教えは、決して一般論ではないことは重々承知ですが、たぶん大それて間違った事は言ってない…はず。結果的に、思い悩む友人をローン返済地獄から未然に救えた気がして、“エセFP”としては非常に満足感があった一日でした。

ま、事前にレジュメを作ってくるFPもいないでしょうし、顧客の前で生ビールをガバガバ飲みながら解説するFPなんてもっといないでしょうね(笑)

 

本日も、お読みいただき有難うございました!